Gayrimenkul Hukuku ve Tapu Davaları

İzmir'de gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat desteği arıyorsanız, Akkuş Hukuk Bürosu olarak tapu davaları, imar hukuku, kamulaştırma ve kentsel dönüşüm süreçlerinde profesyonel hizmet sunmaktayız.

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallara ilişkin her türlü hukuki işlem ve uyuşmazlıkları kapsayan geniş bir alandır. Bu alanda ortaya çıkan anlaşmazlıklar, mülkiyet hakkı gibi temel bir hakkı ilgilendirdiğinden, uzman bir gayrimenkul avukatının desteği büyük önem taşımaktadır.

Gayrimenkul Kavramı ve Tapu İşlemleri

Bir yerden bir yere taşınamayan mal anlamına gelen gayrimenkul; araziler, kat mülkiyet kütüğüne bağlı bağımsız bölümler ve tapu kütüğünde kayıtlı olan bağımsız ve sürekli nitelikte olan haklardan oluşmaktadır. Bu kapsamda ev, arsa, tarla, bağ, bahçe, dükkan gibi taşınmazlar gayrimenkul olarak değerlendirilir.

Gayrimenkul Ediniminde Şekil Şartları

Türk hukukunda gayrimenkul edinimi, sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır. Geçerli bir gayrimenkul devri için aşağıdaki yöntemler kullanılabilir:

1. Tapu müdürlüğünde resmi devir: Alıcı ve satıcının veya yetkili temsilcilerinin tapu dairesinde hazır bulunarak resmi senetle devir yapması
2. Satış vaadi sözleşmesi: Noter aracılığıyla düzenlenmiş ve gerekli şartları taşıyan satış vaadi sözleşmeleri
3. İstisnai devir yolları: Miras yoluyla devir, mahkeme kararı ile hükmen tescil, icra dairesi aracılığıyla cebri icra satış

Gayrimenkul Alım Satımında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Gayrimenkul devrinde özellikle dikkat edilmesi gereken hususlar:

• Taşınmaz üzerindeki kısıtlama ve şerhler
• İmar durumu ve inşaat izinleri
• Taşınmazın gerçek değeri ve vergiler
• Tapu kaydında görünmeyen ayıplar
• Komşuluk ilişkilerinden doğabilecek haklar

Gayrimenkul üzerindeki kısıtlama ve şerhlere dikkat etmek gerekmektedir. Aksi takdirde bunlara dikkat etmeden gerçekleşecek devirlerde alıcı taraf, kısıtlamaları ve şerhleri devir yapılırken kabul etmiş sayılacaktır.

Kat Mülkiyeti Hukuku

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde ayrı ayrı mülkiyet hakkı kurulmasını sağlayan bir sistemdir. Bu sistem, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenmiştir.

Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı

Kat mülkiyeti sürecinde iki önemli aşama vardır:

1. Kat İrtifakı: Yapı tamamlanmadan önce oluşturulan, projeye dayalı geçici hak
2. Kat Mülkiyeti: Yapı tamamlandıktan sonra bağımsız bölümler üzerinde kurulan tam mülkiyet hakkı

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için yapı kullanma izin belgesinin alınması gerekir.

Arsa Payı ve Önemi

Arsa payı, kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölüm için kat irtifakının kurulmasından itibaren konum ve büyüklüğe orantılı olarak hesaplanır. Arsa payının önemi şu durumlarda ortaya çıkar:

• Ortak giderlere katılım oranının belirlenmesi
• Kentsel dönüşüm sürecinde hak sahipliğinin tespiti
• Binanın yıkılması durumunda arsa üzerindeki hakkın belirlenmesi

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

Yapıda bulunan bağımsız bölüm maliklerinden herhangi biri arsa payının hatalı belirlendiğini düşünürse, arsa payının düzeltilmesi davası açabilir. Bu dava sonucunda:

• Bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre yeni arsa payları belirlenir
• Tapu kayıtları buna göre düzeltilir
• Ortak gider katılım payları yeniden hesaplanır

Kamulaştırma Hukuku

Kamulaştırma, kamu yararı amacıyla özel mülkiyette bulunan taşınmazların bedeli ödenerek devlet veya kamu tüzel kişileri tarafından edinilmesidir.

Kamulaştırma İşlem ve Aşamaları

Kamulaştırma süreci şu aşamalardan oluşur:

1. Kamu yararı kararı alınması
2. Kamulaştırma kararı alınması
3. Taşınmazın bedelinin tespiti
4. Bedelin maliki adına bankaya yatırılması
5. Malike tebligat yapılması
6. Taşınmazın idare adına tescili

Acele Kamulaştırma

Acele kamulaştırma, olağanüstü durumlarda uygulanan hızlandırılmış bir kamulaştırma yöntemidir. Bu yöntemde:

• Cumhurbaşkanı kararı ile yapılır
• Kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan yapılır
• Mahkeme kararıyla taşınmaza hemen el konulabilir

Kamulaştırma Bedeline İtiraz

Kamulaştırma bedeline itiraz için:

• Tebliğden itibaren 30 gün içinde dava açılmalıdır
• Taşınmazın gerçek değerini ispat eden deliller sunulmalıdır
• Mahkeme genellikle bilirkişi incelemesi yaptırır
• Karar kesinleşince belirlenen bedel 15 gün içinde hak sahibine ödenir

Kamulaştırmasız El Atma

Kamulaştırmasız el atma, kamu kurumlarının yasal prosedürü takip etmeden ve bedel ödemeden özel mülkiyetteki taşınmazlara el koyması veya kullanımını kısıtlamasıdır.

Fiili El Atma

Fiili el atma, kamu kurumunun taşınmaza fiziksel olarak el koyması durumudur:

• Yol yapımı için araziyi kullanma
• Taşınmaz üzerinde kamu binası inşa etme
• Altyapı çalışmaları için arazinin işgal edilmesi

Hukuki El Atma

Hukuki el atma (imar kısıtlaması), imar planı değişiklikleriyle taşınmazın kullanımının kısıtlanmasıdır:

• Taşınmazın yeşil alan, park, okul yeri olarak ayrılması
• Koruma alanı ilan edilmesi
• İnşaat yasağı getirilmesi

Kamulaştırmasız El Atma Davaları

Kamulaştırmasız el atma durumunda açılabilecek davalar:

1. Tazminat davası: Taşınmazın bedeli talep edilir
2. El atmanın önlenmesi davası: El atmanın durdurulması talep edilir
3. Ecrimisil davası: Haksız kullanım tazminatı talep edilir

Kentsel Dönüşüm Hukuku

Kentsel dönüşüm, çarpık kentleşmeyi önleme, doğal afetlere karşı tedbir alma ve planlı yapılaşma amacıyla gerçekleştirilen yenileme çalışmalarıdır.

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun

Bu kanun kapsamında:

• Riskli yapıların tespiti yapılır
• Riskli alanlarda kentsel dönüşüm kararı alınır
• Maliklere tebligat yapılarak süreç başlatılır
• Anlaşma sağlanamazsa acele kamulaştırma yapılabilir

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Haklar ve Yükümlülükler

Kentsel dönüşüm sürecinde yapı maliklerinin hakları:

• Kira yardımı ve kredi desteği alma
• Dönüşüm sonrası oluşacak yeni taşınmazlardan hisse alma
• Anlaşma sağlanamaması durumunda satış yapabilme

Kentsel Dönüşüm Kararlarına İtiraz

Kentsel dönüşüm kararlarına karşı:

1. Riskli yapı tespitine itiraz (15 gün içinde)
2. Teknik heyetin kararına itiraz (15 gün içinde)
3. Bakanlık kararına karşı idare mahkemesinde dava (60 gün içinde)

İmar Hukuku

İmar hukuku, arazilerin yapılaşma koşullarını, imar planlarını ve yapı denetimlerini düzenleyen hukuk dalıdır.

İmar Planları ve Değişiklikleri

İmar planları, yerleşim yerlerinin gelişimini düzenleyen resmi dokümanlardır:

• Nazım İmar Planı: 1/5000 ölçekli, ana kararları belirler
• Uygulama İmar Planı: 1/1000 ölçekli, yapılaşma koşullarını belirler

İmar planı değişiklikleri ancak kamu yararı gerekçesiyle yapılabilir.

İmar Planı İptal Davaları

İmar planlarına karşı iptal davası açılabilir:

• Dava, planın askıdan indirilmesinden itibaren 60 gün içinde açılmalı
• Planın şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına aykırılığı ispatlanmalı
• Davayı, menfaati ihlal edilen kişiler açabilir

İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi

İmar barışı, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapıların kayıt altına alınmasını sağlayan bir düzenlemedir:

• Yapı Kayıt Belgesi alan yapılar için yıkım kararı ve para cezaları uygulanmaz
• Denetim ve cezai işlemler durdurulur
• İmar barışı kentsel dönüşüm uygulamalarını engellemez

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsa paylarını, yüklenicinin ise inşaat yapma borcunu üstlendiği bir sözleşme türüdür.

Sözleşmenin Hukuki Niteliği ve Şartları

Bu sözleşme:

• Karma bir sözleşmedir (eser ve taşınmaz satış vaadi)
• Noterde düzenlenmesi gerekir (resmi şekil şartı)
• Tapuya şerh verilebilir (5 yıl süreyle)

Sözleşmeye Aykırılık Halinde Haklar

Sözleşmeye aykırılık durumunda:

• Sözleşmenin feshi talep edilebilir
• Tapu iptal ve tescil davası açılabilir
• Tazminat talep edilebilir
• Cezai şart istenebilir (sözleşmede varsa)

Bağımsız Bölüm Satış Vaadi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici, henüz inşa edilmemiş bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satabilir:

• Bu satışlar için noter onaylı satış vaadi sözleşmesi gerekir
• Satış vaadinin tapuya şerh edilmesi önerilir
• İnşaat tamamlandığında alıcı, tapu devrini talep edebilir

İzmir'de Gayrimenkul Hukuku Hizmetlerimiz

Akkuş Hukuk Bürosu olarak İzmir'de gayrimenkul hukuku alanında sunduğumuz hizmetler şunlardır:

Tapu ve Mülkiyet Davaları

• Tapu iptal ve tescil davaları: Hatalı veya hileli kayıtların düzeltilmesi
• Tapu kaydında düzeltim davaları: Kayıt hatalarının giderilmesi
• Tapu kaydındaki şerhin terkini davaları: Gereksiz veya haksız şerhlerin kaldırılması
• Kadastro tespitine itiraz davaları: Sınır ve ölçüm hatalarının düzeltilmesi

İmar ve Planlama Davaları

• İmar planı iptal davası: Hukuka aykırı planların iptali
• İfraz ve tevhid davası: Parsellerin bölünmesi veya birleştirilmesi işlemlerine ilişkin uyuşmazlıklar
• Yapı ruhsatı iptal davası: Hukuka aykırı verilen yapı ruhsatlarının iptali
• İmar kirliliğine neden olma suçlarında savunma: İmar mevzuatına aykırı yapılaşma suçlarında müdafilik

Kamulaştırma Davaları

• Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası: Bedelin artırılması talepleri
• Kamulaştırmasız el atma davası: Bedel veya men'i müdahale talepleri
• Acele kamulaştırma davası: Acele kamulaştırma kararlarına itiraz
• Kamulaştırmanın iptali davası: Hukuka aykırı kamulaştırma işlemlerinin iptali

Kat Mülkiyeti ve Apartman Hukuku

• Kat mülkiyeti kurulması: Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş işlemleri
• Ortak gider davası: Aidat ve ortak gider uyuşmazlıkları
• Kat malikleri kurulu kararına itiraz: Hukuka aykırı kararların iptali
• Arsa payının düzeltilmesi davası: Adil olmayan arsa payı dağılımının düzeltilmesi

Kentsel Dönüşüm ve Yapı Hukuku

• Kentsel dönüşüm iptal davası: Hukuka aykırı kentsel dönüşüm kararlarına karşı
• Riskli yapı tespitine itiraz: Riskli yapı kararlarının değerlendirilmesi
• Yapı kusurlarına ilişkin davalar: Ayıplı inşaat nedeniyle tazminat talepleri
• İnşaat ve mimari projelerle ilgili uyuşmazlıklar: Proje değişikliği, eksik iş gibi konular

Kira ve Tahliye Hukuku

• Kira tespit davası: Kira bedelinin belirlenmesi
• Tahliye davası: Kiracının tahliyesi talepleri
• Kira sözleşmelerinin hazırlanması: Hukuka uygun kira sözleşmesi danışmanlığı
• Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davası: İzinsiz kullanımlar için tazminat talepleri

Gayrimenkul hukuku alanında uzman avukatlarımızla, en kısa sürede ve en etkili şekilde sürecin tamamı için müvekkillerimizin sorunlarına sonuç odaklı destek sağlamaktayız. Her gayrimenkul uyuşmazlığının kendine özgü özelliklerini dikkate alarak, size en uygun hukuki stratejiyi belirlemekteyiz.

Gayrimenkul Avukatı Seçerken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Gayrimenkul hukukuna ilişkin davalar, hem mülkiyet hakkı gibi temel bir hakkı ilgilendirmesi hem de genellikle yüksek ekonomik değer taşıması nedeniyle özel bir uzmanlık gerektirir. Bu nedenle gayrimenkul avukatı seçerken şu hususlara dikkat edilmelidir:

• Gayrimenkul hukuku alanındaki tecrübe ve uzmanlık
• Tapu, kadastro ve imar mevzuatına hakimiyet
• Benzer davalardaki başarı geçmişi
• İletişim becerisi ve erişilebilirlik
• Şeffaf ücretlendirme politikası

İzmir'de uzman bir gayrimenkul avukatı ile çalışmak, gayrimenkulünüzle ilgili haklarınızın korunması ve uyuşmazlıkların etkin şekilde çözülmesi için büyük önem taşır.

İletişim ve Danışmanlık

Gayrimenkul hukuku alanında uzman avukatlarımızla görüşmek ve hukuki destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz. İlk görüşme ücretsizdir ve Akkuş Hukuk Bürosu olarak, gayrimenkul ile ilgili tüm hukuki süreçlerde yanınızda olup, haklarınızı korumak için profesyonel destek sunmaktayız.